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关于建立物业费调整规范机制的探讨
时间:2012-06-14 浏览次数:

  针对成本上涨对物业行业生存发展的影响,中国物业管理协会会长谢家瑾近期撰文《谈成本上涨和行业应对》,希望通过各种途径反映行业遇到的困难,以切实改善物业服务企业经营环境,为行业的可持续发展创造条件。对此,本文尝试结合工作实践,探讨如何建立物业费调整的规范机制。

  一、城市的政府主要领导应该重视物业费的调整。

  由于住宅小区物业服务是个新兴行业,在中国只有三十年历史,在沈阳刚刚兴起二十年,且规模小、影响不大,所以不被各城市政府主要领导所重视。随着房地产行业的迅速发展,物业服务行业也快速崛起,物业行业解决城市就业、维护社会秩序、方便市民生活等方面的优势不断显现,甚至引起中央政府的关注。

  然而,由于人工成本快速上涨,水电能源费用的不断增长,导致物业企业的经营成本相应提高。在收费标准不变的情况下,迫不得已,物业企业只能通过降低服务标准的方式维持生存,致使业主利益受到侵害,业主与物业企业之间产生矛盾,形成恶性循环,严重影响小区的和谐、城市的稳定。为了确保小区业主利益不受损害,维护社区的和谐稳定,确保物业企业能够正常运转,合理调整物业费是最有效地解决问题的途径。城市是由众多小区组成的,小区不和谐、不稳定,则城市就无法和谐稳定。因此,城市的政府主要领导应该重视物业费的调整,兼顾好业主和物业公司各方的利益。

  二、要建立物业费调整的规范机制

  由于价格调整始终是个敏感的话题,目前,各级物价部门均采取回避问题的策略,把物业费调价这样一个政策性很强的问题直接推向市场,迫使物业公司与在管项目的全体业主进行利益博弈,这样做的结果一定是会产生大量矛盾,最终政府也是无法回避矛盾的。因此,正确的做法是政府出面建立物业费调整的规范机制:

  (一)现阶段物业费标准的形成是物价部门行政手段的结果。

  目前,绝大多数五年以上的物业项目至今仍然执行当年入住时由物价部门批准的物业费收费标准,是物价部门行政手段的结果。多年过去了,谁都知道由于各项成本不断上涨,目前的物业费标准不合理,但大多数企业感到没有操作依据无从下手,实在坚持不了只好一走了之,留下一大堆社会问题。

  (二)逐步形成“质价相符”的物业费价格参照体系。

  “解铃还须系铃人”。既然百姓相信政府、相信物价部门,政府就该承担起这个责任,责成物价部门牵头,组织物业主管部门、行业协会、业主委员会代表等各方面参加,根据城市现阶段物价水平,在充分调研、论证的基础上,形成“质价相符”的物业费价格参照体系。有了“质价相符”的物业费价格参照体系,业主和物业公司作为买卖双方才好根据“菜单”讨价还价。一方面可以优质优价,另一方面也可以低价降低服务标准,减少不必要的开支

  (三)形成合理的物业费价格调节机制,为物业服务企业的生存和发展提供一个宽松的环境。

  温总理在《政府工作报告》中指出:要“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”,而形成合理的物业费价格调节机制对物业服务企业的生存和发展是至关重要的。所谓合理调节机制,是定期(2-3年)根据CPI上涨情况,给出物业费价格调节参考系数,作为业主委员会与物业服务企业协商物业费价格调整的依据,为一批优秀物业服务企业的生存和发展提供一个宽松的环境。

  三、要允许和鼓励实践中的探索和创新

  目前,物业公司所能依据的只有《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第(四)款:业主大会决定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;第二十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。然而,住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》在执行中会遇到下列问题:

  (一)相当部分业主喜欢少花钱、多办事,不花钱、也办事。因此,在城市物价部门没有出台服务等级价格参照标准的情况下,业主们当然是物业费收费标准越低越好,而物业服务标准越高越好。业委会成员也是业主,当然也不希望物业费涨价,因此,物业公司启动物业费涨价的程序本身就面临诸多难题。

  (二)潜规则迫使业委会不敢往前走。不少业委会成员反映,进业委会之前就觉得物业不就是站站岗、扫扫地,没什么。但经过一段时间的深入接触,才逐渐产生了对物业的了解,认识到要把物业服务工作做好确实不容易。提到物业费涨价的事,表示理解但有顾虑,现今社会“不送礼、不办事”已成为潜规则,业委会如果同意物业公司上调物业费,会被业主怀疑得了物业公司的好处,遭到诽谤和攻击,是出力不讨好的事。所以,只有物业公司做到多数业主不舍得放你走时,才有议价权。

  (三)《指导规则》只要求“采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主”,并没有强调必须由业委会成员送交每一位业主,那么,在业委会授权下由物业公司的人员代为执行就不能被排除在选项之外。因为,很多业委会成员是兼职做公益活动,其自身往往有自己的事业和工作,而物业公司就是为业主(包括业委会)服务的,这样由物业公司将征求意见书代业委会送交给每一位业主在法律上是不应该有障碍的。由此住宅小区物业费上调业主意见征询走访没有业委会和社区直接参加并不存在程序违规的问题。

  (四)应该尊重业主本人的意见表述,尊重多数业主的公民意志。《指导规则》强调“凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名”;第二十九条规定,调整物业费收费标准“应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”。即必须是“业主本人签名”,必须“经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”,强调尊重业主本人的意见表述,尊重多数业主的公民意志。在此法律原则下,要允许和鼓励物业企业在实践中的探索和创新。

  综上所述,鉴于业主与物业公司协商调整物业费标准是一件新生事物,成功的实践只是一小部分且形式各异,加之各城市政府部门并无可供指导物业公司操作的政策、法规,因此,探索出“质价相符”的物业费调整形成机制,是一件关乎维护社会和谐稳定,促进物业服务行业存优汰劣、可持续发展的大问题,社会各界应该积极建言献策,共同构建物业费调整的规范机制。


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